澳中投资商会杨敏：关键时候需要胆量
杨敏，一位语速很快、思维敏捷，说起“房地产”便可让她不停歇地谈论两个钟头的商人。从穷学生到出任澳中投资商会会长，在此期间她做过投资银行、网络、教育，甚至制片人。几次转舵，她总能在机会到达之前敏锐地感应到它。
如今，杨敏最大的一个梦想就是先将“澳洲置地”这个悉尼的地产营销机构引入中国，然后再用1年时间构建起一个全球投资平台，这就是澳中投资商会。
“我是一个喜欢挑战的人，喜欢做发展空间很大的事情。”她这么评价自己。
从房产到通讯
她穷其15年的时光涉足了包括房地产在内的近十个行业：1992年，杨敏在移民澳大利亚之后又只身去了澳门，在一家房地产公司做到了副总经理的职务，负责澳门以及南部城市价值超过人民币10亿元的资产发展业务。当时的领导就是澳门地产商会的会长。这是杨敏首次涉足房地产业。
从在澳门工作开始，杨敏首付8万澳元，在澳大利亚购买了第一套房产。这是她的首次置业。这套当初总价28万澳元的房产升值至现今的六七十万澳元。之后就是在澳门开始的房产投资。在上世纪90年代澳门经济发展较好的时期，她以“炒楼花”为开端，一个购房合约有时在市场上像4×100米接力赛一样，资本的积累在房子上逐渐翻番。同时，在澳大利亚，杨敏交易了30余套房屋，并且利用当地的金融体制为自己赚钱。至今，没有一套折在手上。
在房地产领域的灵敏嗅觉迅速延伸到其他领域。杨敏开始寻找新的投资方向。
在澳门工作5年后，杨敏回到澳大利亚，当时正值1997年澳大利亚通讯开放。在此之前，澳大利亚只有一个澳洲电讯，但是从那年之后便可以申请牌照，私人公司也可以经营通讯。
于是，她协助一位香港朋友在澳大利亚开设项目公司，花了1年的时间申请了澳大利亚通讯牌照。同时，通过一家本地上市公司嫁接后，一度做到澳大利亚第5大电信运营商。而她自己则在其中担任副总裁。
“我只是看中了当时的机会。”如今，杨敏轻描淡写当初对商机的准确判断。
“9·11”后第一个成交的酒店
2001年11月份，一个律师朋友告诉杨敏，她在澳洲的家附近有一家酒店正在整体出售。起先，杨敏对此并不在意。
一个偶然的机会，她借散步路过这家酒店时粗略考察了它的硬件设施。“做房地产的人对硬件总是比较敏感。”杨敏开始对它做物业成本分析，之后发现这家酒店不仅地理位置优越，而且客户都没有流失。
“我当时这么分析：你买一个东西，先看硬件方面，这家酒店硬件条件不错。其次，酒店本身的经营非常重要。这家酒店尽管托管人经营吃力，但每年除掉托管费用依然可以勉强达到收支平衡。如果有老板，肯定会更加不一样。”杨敏认为这应该是一个不错的机会。
杨敏很快便开始了收购工作。她在银行托管人员面前放下10万澳元的保证金，如果在两周之内无法完成收购，保证金将不能收回。为了获取这家酒店的经营权，杨敏将自己和家人折合人民币几千万元的资金全部用上，获取了银行60%的贷款。2周之内，杨敏进入了从来没有涉足的酒店经营行业。
当时恰逢“9·11”后不久，大多数人对投资都十分谨慎，这桩酒店的成交案例成为“9·11”之后悉尼第一个成交的酒店。“关键时候还是需要胆量。”杨敏说。
前后不过两三个月的时间，这家酒店当年平均入住率达到95%。“一接手，首先开源节流，然后鼓舞团队的士气。一些新的经营策略也开始逐渐开展起来。”
“当时我在网上注册了酒店的域名，并且投入大量资金聘请专业公司进行排名位置的技术处理。只要在网上搜索酒店，头几条几乎都是我的酒店。”杨敏认为按照自己“发散性”的思维方式，顺应现在世界快速发展、资讯爆炸的潮流，而这个酒店经营只不过是其中一个小伎俩。
“最主要的策略就是分散风险。”杨敏信心十足地开始直接在机场做广告，同时做酒店推介展示，直接和美国、欧洲的酒店销售公司直接联系。以前的经营者也是中国人，当时的经营沿袭中国酒店经营的策略，主要以旅行社带团为主，但是杨敏认为这种经营方式成本高，而且极其容易受到大事件的影响。
“2003年的非典时期，我们对面是马来西亚最大的旅行集团旗下的酒店，当时的入住率仅30%，而我们有意将客户分散在不同的国家，瞄准了欧美以及澳大利亚国内的旅客。所以没有受到太大影响。就在当时酒店普遍不景气的情况下也达到了90%左右的入住率。”杨敏的经营策略受到了肯定。
这家悉心经营的酒店后来被业内的行家看中，杨敏毅然把酒店卖掉了，收益颇丰。
“酒店的经营本身很稳定，入住率都做到95%了，还有什么上涨空间呢？我是喜欢挑战的人，喜欢做比较有想象空间的事业。”
连线澳中
尝试了酒店经营之后，杨敏再次转舵。
“对我来说，稳定收入的来源已经很多，这时只是想做一些理想化的事情，一些别人想做却没有条件去做的事情。”于是，这一次她把眼光投向了国内，“我做事情分层次，一种层次是维持生活运转的，例如经营酒店；而另一种是我一生追求的事业，例如澳中投资商会。只是希望通过澳中投资商会在澳大利亚建立一个中国人自己的商圈，像犹太商人那样有凝聚力、善于分享经验，共同在澳大利亚谋求更好的发展。”杨敏坦言。
她对中国商人所提的建议是：先投资房产，通过对房产的投资和当地实现接洽，从而找到和自己国内生意的切合点，产生互动。
记者了解到，目前获取澳大利亚政府有关部门(FIRB)批准可售给海外人士的物业并不多。而澳洲置业作为营销代理机构，在售出澳洲楼盘之后可以获取2%~3%的佣金。但是赚取佣金并非杨敏的真正目的所在。
“现在，从澳大利亚出来，并把楼盘营销当回事儿来做的，只有澳洲置业一家。从市场潜力来说，中国还是很大的一块市场。”杨敏说。
如今杨敏已经基本上打通了投资渠道。“对律师的不信任以及对银行的传统信任成为中国人对投资澳大利亚房产的首要问题。”在澳大利亚，购房双方都要通过律师进行沟通，购房者在签订合同前后所付的款项都需要通过律师进行交付，作为购房的首期定金并不直接支付给售楼的业主，而是汇入售房者的律师或者代理商委托的银行户头里。
为了迎合中国人在投资中相信银行的传统观念，杨敏专门和汇丰银行进行沟通，最终确认只需要先在澳大利亚的香港汇丰银行以自己的名义开设银行户头存入相当于10%购房款的定期存款。
“先进入中国市场，做第一个吃螃蟹的，把网络布好，到时候会更加成熟，而且有足够时间来筛选和组建起一个比较好的团队。”杨敏说。
“我们在北京一直非常活跃，去年10月进来的时候，也是参加了10月房展，大型小型的活动一直在进行。去年来的时候，上海房地产市场太火爆，投资的回报太高，大家都无心顾及其他投资机会。”等待了一年，杨敏认为目前进入上海市场是一个不错的时机。
下一步，杨敏还在构思一个环球置业平台。她这次是在上海“叫卖”悉尼的房子，而巴黎、伦敦、美国、加拿大的发展商也在和杨敏接洽，期望通过她的销售网络来销售产品。
“但是销售网络的成熟有一个认知的过程，给我半年到一年的时间，我就可以做成一个长年的国际房产展示中心。到时候，只要中国人想到国外投资，就到这个展示中心，可以看到各国的房子。”
她依然利用了自己“横向思维”的优势，一系列的想法层出不穷：是不是要做一个E-education的网络，可以让中国人在国内就可以读书，获取澳大利亚的同类学历；策划一部电视剧，可以以悉尼早晨这个楼盘作为背景，让中国人了解澳大利亚，也了解她这次带入中国的楼盘等，但现在，对杨来说，这些还是无法实现的经营项目……（郝倩）
来源：第一财经日报
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